Články

Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.

Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu, investovanie do príslušenstva. Za všetky spomeniem len možnosti stavebného sporenia, úvery poskytované zo štátneho fondu rozvoja bývania, či rôznych bankových produktov ako účelové úvery či veľmi obľúbené a využívané hypotekárne úvery. Po hypotéke prichádzajú na rad lízingy alebo spotrebné úvery nebankových spoločností. Produktov je skutočne mnoho, a v mnohých prípadoch naozaj stačí len vybrať si ten najvyhovujúcejší. Samotné získanie sa i vďaka konkurenčnému boju jednotlivých subjektov stáva pomaly formalitou. Napríklad pri hypotékach stačí mať dostatočný príjem. Ľahko možno odhadnúť, aké príjmy bude mať rodina možno počas prvých päť rokov. Vedieť, čo bude po desiatich, dvadsiatich, nebodaj tridsiatich rokoch, to je už tvrdší oriešok. Stačí malý výpadok v príjmoch, nečakaná udalosť alebo prosté narodenie dieťaťa, a problém je na svete. Za všetky jeden príklad. Mladomanželia splácajú miliónovú hypotéku. Splátky 7600 korún mesačne počas dvadsiatich rokov sa im na prvý pohľad vidia byť viac ako prijateľné. Situáciu však okamžite mení prirodzený vývoj: pribudne nový člen domácnosti a na tri roky vypadne prakticky celý manželkin príjem. Do tiesne pri splácaní hypotéky sa teda môže dostať prakticky ktokoľvek. Čo teda robiť ďalej?

Keď musí zasiahnuť banka
Uvedené možnosti sú stále ešte príliš nenásilné a dôstojné spôsoby ako sa vysporiadať so vzniknutou situáciou. No nie vždy sa však dajú zrealizovať. V prípade, že všetky možnosti vyrovnať sa s neschopnosťou splácania hypotéky uvedenými spôsobmi zlyhali alebo sa o ich realizáciu klient - neplatič ani nepokúsil, prichádzajú na rad banky. K dispozícii majú hneď dva nástroje: dražbu alebo exekúciu. Ako však zdôrazňujú pracovníci bánk, využívajú ich iba vtedy, ak skutočne neexistuje iné riešenie. A prípady, keď s predajom založenej nehnuteľnosti prichádza až banka, sú podľa tvrdení pracovníkov viacerých bánk ojedinelé. Ak klient svoje záväzky z úverovej zmluvy riadne nespláca, banka volí individuálny postup, ktorý závisí od konkrétneho úverového prípadu. Ak má klient záujem a prejaví ochotu spolupracovať pri riešení vzniknutej situácie, banka sa s ním snaží dohodnúť napríklad na úprave splátkového kalendára. Ak však klient nemá záujem o spoluprácu a nekomunikuje s bankou, jednou z možností riešenia je napríklad vyhlásenie mimoriadnej splatnosti pohľadávky. Banka je oprávnená uspokojiť svoju pohľadávku realizáciou záložného práva, teda predajom nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe alebo v exekúcii. V prípade, ak pohľadávka banky nebude v plnej výške uspokojená, banka môže pokračovať vo vymáhaní pohľadávky ďalšími spôsobmi, a to vymáhaním súdnou cestou, v exekučnom konaní, podaním návrhu na vyhlásenie konkurzu na majetok klienta a podobne. Banka pritom uskutoční predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe prostredníctvom osoby oprávnenej na výkon dobrovoľnej dražby alebo v exekučnom konaní. Predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe je pre banku podstatne jednoduchší a najmä rýchlejší v porovnaní s inými spôsobmi vymáhania pohľadávok. Ak sa stane, že sa nehnuteľnosť predá za viac, ako je dlžoba, zvyšok peňazí banka v zmysle platných právnych predpisov vydá dlžníkovi. Ako som uviedol na začiatku, do problémov so splácaním hypotéky sa môže dostať ktokoľvek. Najdôležitejšie je teda poradiť sa s bankou, ako danú situáciu vyriešiť. Klient sa v prvom rade môže pokúšať riešiť situáciu po konzultácii s bankou, alebo v prípade keď odmieta komunikovať s bankou, banka môže využiť dva nástroje, exekúciu alebo dražbu, ktoré sa však banka snaží využívať len v najkrajnejších prípadoch.

Banky znižujú úrokové sadzby
Hypotekárne úvery v bankách stále zlacňujú, pričom úrokové sadzby klesajú prakticky z týždňa na týždeň. Neublížila im ani nulová štátna podpora. Úročenie na hypotekárnych úveroch je tak v súčasnosti nižšie ako pred rokom. Úrokové sadzby sa pomaly prispôsobujú EÚ. Banky pritom znížili alebo úplne odbúrali aj niektoré poplatky súvisiace s vybavovaním úverov. Kde našli banky skryté rezervy? Pokles úrokovej sadzby hypotekárnych úverov umožnil jednak vývoj kľúčových sadzieb NBS, ako aj zlepšovanie iných makroekonomických ukazovateľov, napríklad rast reálnych miezd. Znižovanie úrokových sadzieb NBS banky nepremietajú už len do vkladov, ale aj do úverov obyvateľstva. Banky zverejňujú len minimálnu, prípadne maximálnu hranicu úrokových sadzieb. Akú sadzbu však záujemca o hypotekárny úver skutočne dostane? Prax ukazuje, že priemerná sadzba sa pohybuje v strede rozsahového pásma. Reálnu výšku však klient zistí až pri prieskume trhu.

Najnižšie úrokové sadzby na hypotekárne úvery (banka   /   úroková sadzba v % p.a.) :
VÚB banka   /   od 3,99 *
Slovenská sporiteľňa   /   od 5,10
Tatra banka   /   od 4,45
Dexia banka   /   od 3,89
Ľudová banka   /   od 5,20
OTP banka   /   od 4,50
UniBanka   /   od 4,95
Istrobanka   /   od 4,95
HVB Bank Slovensko   /   od 5,95
ČSOB   /   od 4,95

Hypotéku zo zahraničia?
Priemerný úrok z poskytnutých úverov na Slovensku vo februári bol 6,15 percenta ročne. V Česku sa úroky začínajú už pod tromi percentami. V Rakúsku bol podľa Národnej banky v decembri priemerný úrok, za ktorý sa poskytovali hypotéky, 3,83 percenta. Priemer starých členských krajín únie je asi 4,2 percenta. Rozdiel medzi Slovenskom a bohatšími štátmi je aj vo výške hypotéky. Kým na Slovensku si ľudia požičiavajú väčšinou okolo 800-tisíc, v západnej Európe banky zriedka požičajú menej ako 50-tisíc euro (1,95-milióna Sk). Čerpať hypotekárny úver teda vyjde na Slovensku drahšie ako napríklad v Rakúsku či v iných krajinách Európy. Ľudia v bohatších krajinách si požičiavajú viac peňazí a za menší úrok. Teoreticky by aj pre občana Slovenska malo byť možné čerpať hypotéku napríklad v Nemecku. Skutočná šanca je však minimálna. Banky v zahraničí záujemcu zo Slovenska pravdepodobne pošlú do svojej slovenskej pobočky.Prieskumy verejnej mienky ukázali, že len jedno percento Európanov si požičia na byt alebo dom v banke iného štátu. Väčšina bánk banka poskytne úvery iba cudzincom, ktorí bývajú alebo pracujú v danej krajine.Zahraničné banky majú dosť dôvodov na odmietnutie slovenského klienta. Časť z nich je v zákonoch. Poskytnutie úveru občanom iných štátov podlieha zákonným podmienkam v každej krajine a tie často nie sú v súlade s našimi podmienkami na poskytnutie úveru.Pre banky je asi najväčším problémom, že cudzinec založí nehnuteľnosť, ktorá je v zahraničí. Banka však musí počítať aj s možnosťou nesplácania úveru, keď nastupuje uplatnenia záložného práva. V rôznych štátoch sú však rôzne druhy hypoték a záložných práv i rozdielne pravidlá na vymáhanie dlhu a exekúcie.Ďalším problémom sú rozdielne ceny nehnuteľností. Ak by chcela banka poskytovať úvery cezhraničným klientom, musela by mať zmapované zahraničné trhy nehnuteľností. Rozdiely v cenách pozemkov a domov nebývajú len medzi štátmi, ale aj medzi regiónmi. Ak by napríklad nemecká banka ohodnotila slovenský byt podľa cien v Nemecku, bol by pravdepodobne niekoľkonásobne drahší, ako je jeho trhová cena na Slovensku.