Licitátor-hlavička
 
 

Články

Výhodne predať byt možno aj v dražbe
HOSPODÁRSKE NOVINY (Bratislava, Halka Tytykalová)

Papierový účet
Dobrovoľné dražby bytov mohli do konca uplynulého roka uskutočňovať iba obce. Umožnil im to zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý dovoľuje po zániku nájmu previesť obecný byt do vlastníctva tretej osoby.

Reportáž: Lacný byt zostal len snom
Pravidlá verejnej dražby si podľa hovorkyne Združenia miest a obcí Oľgy Gáfrikovej určovala každá obec vo všeobecne záväznom nariadení. Od začiatku tohto roka sa však situácia zásadne mení. Dražiť nehnuteľnosti, vrátane bytov a nebytových priestorov, môžu aj iné fyzické i právnické osoby, ktoré doteraz mohli dražiť iba hnuteľný majetok. Do platnosti totiž vstúpil zákon o dobrovoľných dražbách, teda dražbách, ktoré sa uskutočňujú z vlastnej vôle ich majiteľa. Od tohto zákona si veľa sľubuje, napríklad, riaditeľka T & C - 1. národnej aukčnej spoločnosti Adriena Litomerická. "Prinesie rozšírenie priestoru na vykonávanie aukcií nehnuteľností, keďže v ostatných štyroch až piatich rokoch ich mohli vykonávať najmä exekútori, ktorí na to mali výhodné legislatívne podmienky. Navyše, keďže táto činnosť je podmienená licenciou, aukcie zostanú v rukách odborníkov," povedala. Register dobrovoľných dražieb je dostupný na internetovej stránke Notárskej komory SR. Dražba, ktorú vykonávajú exekútori, podlieha celkom inému režimu. Ten upravuje exekučný poriadok. Keďže ju nariaďuje súd, označuje sa ako nedobrovoľná. Nútený výkon rozhodnutia súdu však často sprevádza časový stres, keďže veritelia chcú byť uspokojení čo najrýchlejšie. Po neúspešnom prvom kole sa rýchlo prechádza do druhého, v ktorom môže súd znížiť vyvolávaciu cenu bytu až o tretinu. Preto sa stane, že zatiaľ čo dobrovoľné dražby bývajú zvyčajne výhodnejšie pre predávajúceho, pri nedobrovoľných dražbách si príde na svoje kupujúci. Pokiaľ sa záujemca o byt rozhodne skúsiť šťastie v takejto dražbe, musí sledovať oznamy súdnych exekútorov alebo súdov. Napríklad Exekútorský úrad pri Okresnom súde vo Veľkom Krtíši ročne vydraží aj 30 bytov, pričom ich počet sa stále zvyšuje. Posledný jednoizbový byt predali, napríklad, za 78-tisíc korún. Byty predávané exekútormi však môžu sprevádzať veľmi smutné príbehy. Okrem predaja bytoviek, napríklad, poľnohospodárskych družstiev alebo iných právnických osôb, ktoré majú problémy, prichádzajú na rad aj dražby v dôsledku sporov medzi rodinnými príslušníkmi.

Dražby hnuteľných vecí, začaté do 31. decembra 2002, sa dokončia podľa doterajších predpisov. Od 1. januára nadobúda účinnosť zákon o dobrovoľných dražbách
HOSPODÁRSKE NOVINY (Bratislava, Doc. JUDr. Ján Roháč, CSc.)
Národná rada SR sa 10. júla 2002 uzniesla na zákone č. 572/2002 o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Zákon nadobúda účinnosť 1. januára 2003. K tomuto dňu sa zrušuje zákon č. 174/1950 Zb. o dražbách mimo exekúcie v znení zákona č. 513/1991 Zb. Dražby hnuteľných vecí začaté do 31. decembra 2002 sa dokončia podľa doterajších predpisov. Osoby oprávnené na vykonávanie dražieb hnuteľných vecí okrem vykonávania rozhodnutí podľa doterajších predpisov môžu uskutočňovať tieto dražby do 31. decembra 2003 iba v rozsahu tohto času platnosť živnostenských oprávnení vzniknutých podľa doterajších predpisov zaniká.

Predmet úpravy a vymedzenie základných pojmov
Zákon č. 527/2002 Z. z. upravuje:

  • dobrovoľné dražby (dražby) a
  • vznik,
  • trvanie a
  • zánik niektorých právnych vzťahov s tým súvisiacich.

Ustanovenia tohto zákona sa však nevzťahujú na dražby, ktoré upravuje osobitný predpis, napríklad Občiansky súdny poriadok v platnom znení, zákon č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku v znení neskorších predpisov, zákon č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku v znení neskorších predpisov, zákon č. 427/1990 Zb. o prevodoch vlastníctva štátu k niektorým veciam na iné, právnické osoby alebo fyzické osoby v znení neskorších predpisov, zákon č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní v znení neskorších predpisov, zákon Slovenskej národnej rady č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov a zákon č. 65/2001 Z. z. o správe a vymáhaní súdnych poplatkov.
Z dikcie § 2 vyplýva, že na účely zákona č. 527 sa rozumie - "dražbou" verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konanie na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie:

- "dražobnou zábezpekou" zabezpečenie budúcich záväzkov účastníkov dražby v ustanovenej výške a forme,
- "vyvolávaním" vyhlásenie licitátora o predmete dražby (pozri § 20 ods. 6 zákona) a výzva účastníkom dražby na podávanie ponúk,
- "otvorením dražby" vyvolanie licitátora o začiatku dražby alebo spoločnej dražby, ak nie je ustanovené inak,
- "podaním" ponuka účastníka dražby urobená v priebehu dražby aspoň vo výške najnižšieho podania (ďalšie podanie musí prevyšovať podanie už urobené najmenej o najnižšie prihodenie, ak nie je ďalej ustanovené inak,
- ak boli rozdané čísla, musí byť ponuka urobená ústne a zdvihnutím čísla; podanie je úplné až ústnou ponukou),
- "príklepom" úkon licitátora spočívajúci v klepnutí kladivkom, čím dochádza za ustanovených podmienok k prechodu vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, ktorému bol udelený príklep,
- "výťažkom dražby" suma dosiahnutá vydražením a jej prípadné príslušenstvo,
- "nákladom dražby" odmena dražobníka a náklady účelne vynaložené dražobníkom na materiálne a organizačné zabezpečenie prípravy a priebehu dražby (medzi náklady účelne vynaložené dražobníkom patria aj primerané náklady na zabezpečenie informovanosti o dražbe vrátane informácií v tlači, náklady na uverejnenie oznámenia o dražbe spôsobom v mieste obvyklom, ako aj náklady vynaložené dražobníkom na zvýšenie jeho poistného za poistenie zodpovednosti za škodu, ak s ohľadom na hodnotu draženej veci bolo nutné dohodnúť zvýšenie poistného dražobníka o viac než 10 % pôvodného poistného, odmena a náhrada hotových výdavkov notára v prípade jeho účasti na dražbe),
- "zmarením dražby" neuhradenie ceny vydraženého predmetu dražby vydražiteľom v ustanovenej lehote,
- "Notárskym centrálnym registrom dražieb" (register dražieb) miesto, kde sú vo verejne prístupnom informačnom systéme (internet) uverejnené informácie určené týmto zákonom alebo informácie poskytnuté dobrovoľne ostatnými účastníkmi dražieb,
- "správcom registra dražieb" Notárska komora Slovenskej republiky organizujúca za poplatok uverejnenie informácií určených týmto zákonom alebo informácií dobrovoľne poskytnutých ostatným účastníkom dražieb.

Čo môže byť predmetom dražby
Predmetom dražby môže byť:

  • vec,
  • právo,
  • iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná,
  • súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, o podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto zákonom (porovnaj ods. 1 § 3).
V nadväznosti na uvedené zákonodarca ustanovil, že podľa tohto zákona nie je možné dražiť predmet dražby, s ktorým na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo orgánu štátnej správy nie je možné nakladať alebo ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis, napríklad zákon Národnej rady SR č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení neskorších predpisov (porovnaj ods. 2 § 3 zákona č. 527/2002 Z. z.). Podľa tohto zákona nie je možné dražiť cenné papiere, predmetom dražby nemôže byť majetok, ktorý môže byť iba vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb, dražiť nie je možné nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v listinách osvedčujúcich vlastníctvo a nevyhnutných na nakladanie s vecou (to neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ). Dražiť nie je možné veci, na ktoré bolo uplatnené zádržné (retenčné) právo podľa osobitných predpisov - zákona č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu (porovnaj ods. 3 až 7 § 3 zákona č. 527/2002 Z. z.). Treba vedieť, že navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, nemôže bez súhlasu záložného veriteľa navrhnúť dražbu predmetu dražby, ku ktorému bolo zriadené záložné právo. Za právne relevantné zákonodarca považuje aj označenie vecí a osôb. To znamená, že osoby a veci musia byť označované spôsobom vylučujúcim ich zámenu.

Účastník dražby
Táto problematika je upravená v § 5 zákona. Účastníkom dražby teda je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené týmto zákonom (ods. 1).
Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony (to neplatí, ak ide o maloletých alebo o osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú - podmienkou je, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom).
Účastníkom dražby môže byť tiež štát, a to aj vtedy, ak by iná osoba bola z dražby vylúčená (porovnaj ods. 2 a 3 § 5).

Účastníkom dražby nemôže byť :
Osoba, ktorá nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby (pozri zákon č. 202/1995 Z. z. devízový zákon a zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov), ďalej osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadne ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania - nikto však nesmie dražiť za nich (porovnaj ods. 4 § 5 zákona č. 527/2002 Z. z.).
Účastníkom dražby nemôže byť osoba, u ktorej by v dôsledku nadobudnutia vlastníctva predmetu dražby mohlo dôjsť k obmedzeniu hospodárskej súťaže (pozri zákon č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy SR v znení neskorších predpisov), pričom nikto nesmie dražiť za ňu (ods. 5 § 5).
Podľa ods. 6 § 5 účastníkom dražby nemôže byť osoba, ktorá nezložila dražobnú zábezpeku, ak je požadovaná, a v opakovanej dražbe ani vydražiteľ, ktorý spôsobil zmarenie predchádzajúcej dražby toho istého predmetu dražby u toho istého dražobníka (nikto však nemôže dražiť za nich).

Účastníkom dražby nemôže byť (ods. 7 § 5) dražobník a zamestnanci dražobníka. Nemôže ním byť ani
a) osoba dražobníkovi a zamestnancovi blízka (pozri § 116 Občianskeho zákonníka v platnom znení),
b) právnická osoba, ktorú ovláda (pozri § 66a Obchodného zákonníka) dražobník alebo osoba uvedená v písmene a) v inkriminovanom čase, t. j. keď sa uskutočňuje dražba,
c) právnická osoba, v ktorej je dražobník alebo jeho zamestnanec, alebo osoba uvedená v písmene a) štatutárnym orgánom, členom štatutárneho orgánu, prokuristom alebo spoločníkom,
d) právnická osoba, ktorú ovláda (pozri § 66a Obchodného zákonníka) osoba uvedená v písmene c) v čase, keď sa uskutočňuje dražba. Akcentujeme, že nikto nesmie dražiť za osoby uvedené v tomto, t. j. 7 ods. § 5. Napokon z ods. 8 § 5 je zrejmé, že ak je dražobník právnickou osobou, nemôže byť účastníkom dražby ani a) jeho štatutárny orgán, člen jeho štatutárneho orgánu, jeho prokurista alebo spoločník b) osoba blízka osobe uvedenej v písmene a), c) právnická osoba, ktorú dražobník alebo osoba uvedená v písmene a) a b) ovláda v čase, keď sa uskutočňuje dražba, d) právnická osoba, v ktorej je osoba uvedená v písmenách a) a b) štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, alebo prokuristom,
e) právnická osoba, ktorá je ovládaná osobou uvedenou v písmene d) v čase, keď sa uskutočňuje dražba,
f) právnická osoba ovládajúca dražobníka v čase, keď sa uskutočňuje dražba. Aj tu platí, že nikto nesmie dražiť za osoby uvedené v tomto odseku.

Dražobník
Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené týmto a osobitným zákonom (pozri tiež zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov) a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Ak ide o majetok územných samosprávnych celkov alebo o majetok štátu, môže byť dražobníkom aj územný samosprávny celok alebo príslušný orgán štátnej správy (porovnaj ods. 1 § 6 zákona č. 527/2002 Z. z.). Podľa ods. 2 § 6 dražobníkom môže byť osoba, ktorá má:
- vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo
- úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe.

U dražobníka, ktorý je právnickou osobou, musí podmienky vzdelania a praxe spĺňať osoba zodpovedného zástupcu. Dražobník je povinný (ods. 3 § 6) uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 25 000 000 Sk. Bez zmluvného poistenia totiž nemôže vykonávať činnosť dražobníka. Na požiadanie je tiež povinný poistenie preukázať navrhovateľovi, účastníkom dražby a kontrolným orgánom. Porušenie povinnosti dražobníka upustiť od dražby, ak tak bol povinný urobiť, alebo povinnosti dohodnúť a udržiavať poistenie sa považuje za osobitne závažné porušenie povinnosti (pozri živnostenský zákon v platnom znení a porovnaj ods. 4 § 6 zákona č. 527/2002 Z. z. Pripomíname, že ak je dražobníkom územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, nevzťahujú sa naň podmienky o vykonávaní činnosti dražobníka podľa ods. 2 až 4 citovaného paragrafu 6.

Navrhovateľ dražby
Navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby alebo osoba oprávnená konať v mene vlastníka podľa osobitného zákona (Občiansky zákonník v platnom znení), ďalej len "záložný veriteľ", ktorý za podmienok ustanovených zákonom č. 525/2002 Z. z. navrhuje vykonanie dražby (ods. 1 § 7). Z dikcie ods. 2 § 7 vyplýva, že navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, sumu a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa zákona č. 527/2002 Z. z. (pozri § 16 ods. 3). Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, je navrhovateľ dražby povinný predložiť dražobníkovi list vlastníctva nie starší ako tri mesiace. Navrhovateľ dražby je povinný označiť osoby, ktoré majú predkupné právo k predmetu dražby alebo ktoré majú spoluvlastnícky podiel k predmetu dražby (porovnaj ods. 3 a 4 § 7). Archivačná povinnosť dražobníka, licitátor - zamestnancom dražobníka Dražobník je povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť účelné a bezpečné uloženie písomností súvisiacich s dražbou. Ak je predmetom dražby podnik, dražobník zabezpečí uloženie písomností podniku podľa osobitného predpisu (pozri zákon č. 395/2002 Z. z. o archívoch a registratúrach a o doplnení niektorých zákonov).
Dražobník je povinný umožniť nahliadnutie do písomností účastníkovi dražby v prípade dražby, na ktorej sa tento účastník zúčastnil (porovnaj § 8 zákona č. 527/2002 Z. z.). Licitátorom (§ 9) môže byť len fyzická osoba, ktorá má plnú spôsobilosť na právne úkony, je zdravotne spôsobilá na výkon tejto funkcie a aj oprávnená konať v mene a na účet dražobníka úkony na dražbe. Licitátor je zamestnancom dražobníka, najmä otvára dražbu, vyzýva účastníkov, aby urobili podanie, udeľuje príklep a vykonáva žrebovanie v súvislosti s udelením príklepu.

Dražba
Problematika dražby je predmetom úpravy druhej časti zákona č. 527/2002 Z. z., §§ 10 až 33. Týka sa zasielania a doručovania písomností a zasielania peňažných čiastok, ďalších podmienok postupu pri dražbách, ohodnotenia predmetu dražby, obhliadky predmetu dražby, dražobnej zábezpeky, vrátenia dražobnej zábezpeky a listín, písomnej zmluvy o vykonaní dražby, oznámenia o dražbe, zmeny v oznámení o dražbe, upustenia od dražby, priebehu dražby, zmarenia a neplatnosti dražby, opakovania dražby, spoločnej dražby, zápisnice o vykonaní dražby, výťažku dražby a úhrady nákladov, úhrady ceny dosiahnutej vydražením, nadobudnutia vlastníctva alebo iného práva, potvrdenia o nadobudnutí vlastníctva, odovzdania predmetu dražby, vecného bremena a predkupného práva, práv zabezpečujúcich pohľadávky, odovzdania výťažku dražby a osobitnej zodpovednosti (napr. navrhovateľ dražby zodpovedá za vady predmetu dražby, ktoré mu boli alebo mali byť známe a neupozornil na ne včas dražobníka v zmluve o vykonaní dražby, dražobník zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením ustanovení tohto zákona, ak vykonala dražbu osoba, ktorá na to nebola oprávnená, zodpovedá za škodu spôsobenú uskutočnením dražby - tejto zodpovednosti pochybením pri uverejnení informácií v Notárskom centrálnom registri dražieb podľa osobitného zákona atď.).

Notársky centrálny register dražieb
Podľa čl. II zákona č. 527/2002 Z. z. zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení zákona Národnej rady SR č. 232/1995 Z. z., zákona č. 397/2000 Z. z., zákona č. 561/2001 Z. z. a zákona č. 526/2002 Z. z. sa o. i. dopĺňa tak, že za § 73i sa vkladá § 73j. V intenciách jeho dikcie Notárska komora Slovenskej republiky vedie Notársky centrálny register dražieb, ktorý obsahuje zoznam vyhlásených dražieb. Zoznam vyhlásených dražieb musí obsahovať najmä predmet dražby, dražobníka, navrhovateľa dražby, miesto a čas konania dražby. Notár na žiadosť oprávnenej osoby zabezpečí zaregistrovanie zákonom ustanovených údajov o dobrovoľnej dražbe do Notárskeho centrálneho registra dražieb a vydá o tom žiadateľovi potvrdenie. V kontexte napísaného žiada sa upozorniť, že na právne vzťahy upravené v zákone č. 527/2002 Z. z. sa vzťahujú ustanovenia osobitného zákona, ktorým je Občiansky zákonník v platnom znení, pravda, ak tento zákon neustanovuje inak.
Tlačiareň  stránka pripravená na tlač

 

 
KONTAKT : tel. +421 915 984 412, +421 907 303 983, mail: licitator@licitator.sk