Správcovia bytov

 

Ste správcom bytov a chcete čo najefektívnejšie (najrýchlejšie a najlacnejšie) vyriešiť problémy s neplatičmi ?
Správcovia bytov môžu veľmi účinne bojovať proti neplatičom prostredníctvom inštitútu dobrovoľných dražieb. Zákon o dobrovoľných dražbách 527/2002 umožňuje veľmi efektívne, rýchlo a lacno vymáhať nedoplatky na nájomnom. S právca musí mať zakotvené v zmluve o výkone správy poverenie alebo právo k vymáhaniu pohľadávok spojených so správou bytu, (nedoplatkov na nájomnom) čo väčšina zmlúv obsahuje. Podľa §15, Z.z.182/1993 vzniká zo zákona ku každému bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov na pohľadávky spojených so správou bytu. Ak správca na základe zmluvy o výkone správy má právo na vymáhanie nedoplatkov na nájomnom ( pohľadávok spojených so správou bytu), má právo na podanie návrhu na vykonanie dražby neplatičovho bytu. Výška dlžnej sumy, po prekročení ktorej môže dôjsť k dražbe, nie je zákonom taxatívne určená. Zvyčajne to býva po prekročení 20-tisíc Sk. Pri dražbe nie je potrebné absolvovať časovo a v niektorých prípadoch aj finančne náročné súdne konania . Byt neplatiča je možné dražiť bez rozhodnutia súdu - exekučného titulu. Dražba značne znižuje náklady správcu bytov a tiež sa skracuje dĺžka času, za ktorý správca môže dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky zabezpečenej záložným právom k bytu . Ďalšou výhodou je, že správca nie je povinný poskytnúť neplatičovi po dražbe náhradné ubytovanie. Z vydraženej sumy sa uhradí dlžná suma, náklady na dražbu, zvyšok dostáva dlžník bez náhrady na ďalšie ubytovanie. Ako prax ukazuje neplatič väčšinou pod hrozbou straty bytu urýchlene zaplatí ešte pred konaním dražby.
Správca bytov alebo spoločenstvo môžu postupovať aj klasickou cestou a to žalobou na súde, je to však zdĺhavý a drahý spôsob, ktorý trvá aj niekoľko rokov. Podľa údajov z centra pre podporu spoločenstiev, Dražba - predaj neplatičovho bytu je veľmi účinný a veľmi rýchli nástroj. Dlžníci väčšinou rýchlo zaplatia ešte pred realizáciou dražby. Naproti tomu súdne konania sa vlečú aj niekoľko rokov a následná exekúcia je neporovnateľne drahšia a nevýhodnejšia.

Výhody dražieb pre správcov bytov:

• dražba je najrýchlejší spôsob, realizácia do 60 dní od podpísania zmluvy o vykonaní dražby,
• nie je potrebné súdne rozhodnutie,
• správca nie je povinný poskytnúť dlžníkovi náhradné ubytovanie,
• náklady dražby sa hradia z výťažku dražby, tzn. že navrhovateľ nemá žiadne náklady pri príprave dražby; účastníci sa nepodieľajú na ich úhrade,
• po uplynutí 3 mesiacov od vykonania dražby nie je možné dražbu napadnúť žalobou na neplatnosť a vlastníctvo nového majiteľa je nespochybniteľné.

Neriešenie situácie s neplatičmi spôsobuje, že za neplatičov v bytových domoch platia ostatní obyvatelia domu. Väčšinou sa na to používajú peniaze z fondu opráv, tie sa však podľa zákona musia po čase do fondu vrátiť. Mnohým platiacim vlastníkom sa nezdá spravodlivé, že za neplatičov musí platiť zvyšok domu. Ak na účte domu nie sú iné peniaze, môže zhromaždenie vlastníkov rozhodnúť a zvýšiť príspevok do fondu opráv.

Ako riešiť situáciu s neplatičmi

• Nedoplatky vymáha správca, musí to byť zakotvené v zmluve o výkone správy.
• Ak neplatič nereaguje na upomienky je možnosť uplatniť si záložné právo na byt neplatiča a byt predať. Správca uzatvorí zmluvu o vykonaní dražby a návrh na vykonanie dražby. Nasleduje ohodnotenie predmetu, prípadný znalecký posudok v priebehu 40 dní sa uskutoční dražba. Naša spoločnosť Vám rada poskytne bezplatné právne poradenstvo v prípade záujmu.
• Správca bytov sa môžu s neplatičom o nedoplatku súdiť, trvá to (aj niekoľko rokov) dlhšie ako predaj bytu cez dražobnú spoločnosť.
• Správca má povinnosť na požiadanie oznámiť všetkým vlastníkom bytov, kto je neplatič. Nemusí to byť na výveske, môže to oznámiť každému listom.
• Ak správca začne vymáhať nedoplatok neskoro, zodpovednosť znáša sám a musí uhradiť nedoplatok.
• Kým sa nedoplatok vymôže, chýbajúca suma sa môže dočasne uhradiť z fondu opráv, ale peniaze musia byť do fondu vrátené.
• Ak žiada správca, aby sa ostatní vlastníci poskladali za neplatiča, musí všetkým preukázať, že na účte domu nie sú peniaze.
• Ak na účte domu nie sú iné peniaze, môže sa správca dohodnúť s vlastníkmi, že napríklad zvýšia príspevok do fondu opráv, z ktorého sa vykryje nedoplatok. V prípade spoločenstiev o tomto rozhoduje zhromaždenie vlastníkov.

O tom, že inštitút verejnej dražby je v súčasnosti pre správcov bytov a spoločenstvá vlastníkov bytov najefektívnejším spôsobom vymáhania nedoplatkov (realizácie záložného práva) svedčí fakt, že čoraz viac spoločenstiev vlastníkov, správcov bytov, bytových družstiev realizujú dobrovoľné dražby, na čom sa naša spoločnosť aktívne podieľa. Ako jedna z mála spoločností nepožadujeme preddavky na náklady dražby. Dražby vykonávame na území celého Slovenska. Pri speňažovaní predmetov dobrovoľných dražieb kladieme dôraz na propagáciu a informovanosť prostredníctvom zmluvných lokálnych alebo celoslovenských médií, elektronických médií, spolupracujeme s niektorými lokálnymi realitnými kanceláriami. Dobré skúsenosti máme s vyhľadávaním primerane vhodných potencionálnych účastníkov dražby z vlastnej databázy solventných klientov, fyzických či právnických osôb (rozsiahla databáza kontaktov na obchodné spoločnosti, FO podnikateľov v regiónoch podľa predmetu ich činnosti), osobným kontaktom či písomnou ponukou. V prípade požiadaviek klienta zabezpečujeme simultánny preklad dražby do anglického a nemeckého jazyka a zaznamenávame dražby na elektronické média. Naši klienti sú chránení okrem profesionality aj zákonným poistením zodpovednosti za škody spôsobenej výkonom činnosti.

Medzi našich klientov v oblasti organizovania dražieb patria významné banky ako napríklad Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, Ľudová Banka, Slovenská záručná a rozvojová banka, verejné inštitúcie Fond národného majetku, súkromné spoločnosti Slovenské elektrárne, či správcovia bytov ako Okresné stavebné bytové družstvo Nitra, Službyt Levice a ďalšie spoločnosti, ktorých zoznam nájdete na stránke Naši partneri.